▲ 변완영 기자     ©국토교통뉴스

부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다. 있는자들은 반전을 기대하고 있고, 없는자들은 더 추락하길 기대하고 있다. 주택 가격은 단지별, 지역별로 더 떨어지거나 덜 떨어진 곳도 있지만 결국 전체적으로 어떤 균형점으로 수렴해가는 과정을 거친다.

상승기든 하락기든 특정 단지가 먼저 움직이고 이는 타 단지에 영향을 미친다. 현재 폭락한 곳은 하락을 점차 멈출 것이고, 가격하락이 미미한 곳은 더 추락할 가능성이 있다. 즉 급하게 오르면 급하게 떨어지는 이치는 자연적 현상이다.

거시경제 불안, 금리인상 등의 악재로 부동산 시장 하락 국면에 들어서면서 지난해 최고가 대비 50% 급락한 거래가 나오는가 하면, 하락장에도 신고가를 경신하는 단지들도 있는 것으로 조사됐다.

한국부동산원에 따르면 지난 한해 동안 시군구별 아파트 매매값에서 세종시는 17.12%가 하락하면서 전국에서 가장 큰 폭으로 떨어졌고, 광명시가 16.35% 뒤를 이었다. 송도신도시가 있는 인천 연수구는 16.26%로 세 번째 영예를 안았는데, 심지어 이 지역에서는 반토막 난 아파트도 있다.

지난 정부에서 주택가격이 폭등하자 야당과 다수 전문가들은 주택공급이 부족해서 일어난 현상이고, 공급을 늘리면 해결될 것이라고 전망했다. 하지만 현재 공급이 크게 늘지 않은 상태에서 가격하락은 어떻게 설명할 것인가.

부동산가격 변동은 크게 주택수요와 공급의 영향을 주는 ‘공간적 시장’과 대출금리의 양향을 받는 ‘금융시장’으로 나뉘고, 이 둘은 상호 영향을 받게 돼 있다. 또한 지역적 요인과 국가적 요인도 있다. 2020년 이전에는 특정지역에만 가격변동이 나타나지만 2020년 이후에는 전국적인 가격폭등이 일어났다, 이는 결국 금리(이자율)가 주된 요인으로 작용했다. 

2021년 하반기부터 집값 하락을 예측했던 서울대 김경민 교수는 내년 중반까지 가격하락이 이어질 것이고 이후 정체기에 접어들 것이라고 전망했다. 강남권 입주물량이 올해 3천호, 내년에는 1만2천호가 공급된다. 강남4구에 1만호 이상이 공급되면 전세가격은 하락하고, 이웃 분당, 판교까지 영향을 준다. 전세가 하락은 갭 투자를 불가능하게 하기에 올해는 주택가격 하락이 이어질 것이라는 주장이다.

지난해 미국이 금리인상을 단행하면 우리도 미국만큼 경쟁적으로 인상했다, 하지만 전 세계에서 미국만큼 금리를 올릴 수 있는 나라는 없다. 작년 가을 한국은행이 미국만큼 금리를 안 올리니까 환율이 폭등했다. 현재 한미 기준금리는 1.25%차이다. 최근 미국 연준은 또다시 금리인상을 예고했다. 그러면 최대 1.50%까지 벌어질 수 있다. 따라서 단기간에 금리가 과거로 회귀하는 것은 불가능하고 내려간 집값이 다시 오를 것이라는 기대는 금물이다.

김 교수는 기준금리가 3.5~4.0%까지는 집값하락은 계속될 것이고, 이는 2018년 4분기 정도 수준까지 하락할 것으로 예상했다. 따라서 2021년 하반기 고점대비 36%정도는 하락해야 한다는 말이다. 갭 투자자들이 불안해하고 있는 동안 무주택 서민들은 아직도 거품(버블)이 꺼지지 않았다고 보는 이유다.